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一位监利网友眼中的:监利楼市风云
发布时间:2017-03-21  来源:

       15年,监利总成交量3370套,月均280套,成交均价在2924-3769元/M2;16年,总成交量5358套,月均446套,成交均价3420-3717M2;16年相比15年,成交量增长近60%,成交均价略有提升;17年1-2月,成交套数分别598套、977套,高于15年、16年任意一个月。

      从目前的政策形势和经济形势看,政策抑制的是一二线城市的房价不合理增长,且效果明显(一、二线城市相继出台政策后,基本上一边倒呈现量价齐跌态势)。反观政策初衷,供给侧改革,楼市去库存,其主要目的是针对三、四线城市去库存,虽最终结果和政策初衷有出入,但三、四线城市近几年库存降低也是不争事实。政策面对三、四线城市楼市持续向好显而易见。经济层面,个人感受是经济处于转型期,淘汰落后产能,经济结构处于转型期,虽暂时未见明显效果,但GDP未有大起大落,说明整体经济形势依然向好。

      从监利楼市近三年个盘成交情况看,15-16年上半年,百晟首府一枝独秀,月均成交量在100套上下,其余个盘好一点的2-3个盘,月均成交在20-30套之间,其余项目则成交惨淡;16年下半年至今,则是忆美国际公馆,月均成交套数也在100套以上,其余个盘则受16年监利整体楼市向好影响,销售好一点3-4个个盘成交套数也提升到40-50套,其余项目成交量也有相应提升。
从监利市场有房地产以来,每年均会出现一个“头羊”,销量遥遥领先,价格一枝独秀。

      书香四级城——“第一”的力量,监利第一个由外地开发商按照房地产正常套路开发的大规模小区;

      容城天骄——“地段”的力量。但就地段这一属性重要性而言,其实对商业项目更有效,对高端住宅项目就难说了;

      银湖城——“品牌”的力量,福星惠誉,湖北最大的房地产上市公司;但位处人民医院正对面,在一线城市,其实是个很让人忌讳的地方;

      百晟首府——“形象展示”的力量。现场品质感强,但楼间距小,视野、采光受影响;紧临翔宇中学,从早到晚的噪杂;

      忆美——“营销”的力量,百晟之后,品质项目真空期

      从地段而言,忆美、人信、栖湖三盘紧邻,并无太明显差异,也就是说周边配套(无)、规划(以后的事)基本共享,出门买菜、购物基本还是电动车,从项目规划、外立面、户型、园林、企业品牌等一系列能反映项目综合品质因素而言,忆美其实并无优势,相反品牌不如人信,规划、外立面、园林、户型也马马虎虎,忆美的热卖,只能说是营销的力量,广告渠道选择得当,覆盖到位,说的多了,自然记住的人也多了,项目名气也起来了(举个表象的例子,监利的门户网站,不管是大众门户网站还是房产专业类网站,忆美均有投放,监利是劳务输出大县,有购买实力或者说购房决策者一年有7-8个月甚至更多时间是在外地,而买房决策则是一个长期过程,了解监利楼市信息则主要通过网络、移动媒体、微信等渠道;人信也做了很多刷墙广告,虽对项目信息传播有一定效果,但项目档次也下去了。媒体渠道选择很重要);活动营销,对四线城市而言,淡季很漫长,在家里的基本上是些无购买力的老弱病残,但活动必须做,活动非一周一次的暖场活动,那是浪费银子,淡季逢节假日小做,一为联络和业主感情(通过直系亲属口口相传,达到增加项目美誉度目的),二为增加曝光率;三为增加成交率(一个活动做下来,对销售的促进总是会有的,做的多了,便形成了累计效应);旺季大做,持续的做。规划中的文体中心,被售楼员反复强调,持续放大,则三家均可凭借资源变成一家独有资源。


      百晟、忆美已是尾盘,17年,谁主沉浮?

在售盘:
      1、人信城、栖湖凯旋城——最好的上位时机已经浪费了,17年是否能亡羊补牢,咸鱼翻身?
      2、滨江未来城、天悦——貌似难度不是一点半点......
      3、旺龙公馆——定价过高,规划马马虎虎,期房销售,很难让人看好......

待售盘:
      1、恒福新里程——地段独一无二,规划、户型中规中矩,但沿海城市的开发理念,在监利是风生水起?还是水土不服?且拭目以待...
      2、银湖国际——福星惠誉在监利继银湖城后又一40万方力作,目前尚未全面公开......
      3、忆美美兰湾——继忆美国际公馆后,升级之作......

       监利其实不缺市场,而是缺好项目、好产品、好营销;
      监利项目,目前仍停留在产品打造阶段,硬件设施重视有余,软环境打造不足;
      房地产其实有很多种玩法,天生丽质、资源天成自不必说,靠外部资源、硬件条件即可硬秒对手;但,对于那些资源条件一般项目,又该如何突出重围,争做“头羊”?
      王志纲的某个小徒弟曾经说过:“营销即人性”,很好!

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