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孙宏斌:房地产的下半场
发布时间:2018-10-10  来源:

 前言:这次的演讲之中,孙宏斌的主题是“房地产下半场:投资美好生活”。看标题也能够明白,孙宏斌一方面讲了自己对于所处行业房地产的一些个人观点,另一方面表达了下个阶段自己看好的一些投资方向。这次演讲中孙宏斌金句频出,引得台下听众屡屡大笑。但如果你沉下心来仔细琢磨,就会发现孙宏斌的很多近似是段子的话,其实干货价值满满。

       
       以下为演讲全文:

第一次来亚布力,我觉得印象特别深,就是他们说的我都听不懂。(台下大笑)今天上面讲的几个我都没有听懂,我就懂一句:用电脑配红娘。我们人生最大的乐趣就是找对象,要是电脑给配一个最合适的,那还不如死了呢。咱们说点能听懂的。

什么叫房地产下半场?想改成哪个都行。改成AI的下半场都行,AI的下半场就是找对象,(台下笑)也是美好生活的一部分;互联网的下半场也是投资美好生活。我们这几年也做了投资,一个是投科技创新、投AI这些东西,一个就是消费升级。我们前几年要消费升级,从十九大以后,消费升级改成了美好生活了。

 

为什么我还是写成“房地产下半场呢”?第一我们是房地产公司,主业是房地产,没有做好就没有钱,别说投什么。第二,这个是大家都懂的行业。今天我的发言第一点是想说说房地产是什么东西,第二点想说说什么是美好生活。为什么现在说投资美好生活,而不是去年,而不是五年前,而不是一开始?第三点是想说说,投资美好生活有多难。

第一点说一下,房地产的上半场是什么概念呢?

房地产行业有三个特点,第一个特点是规模其实是特别大。

去年房地产的规模已经超过全球汽车产业。去年全球的汽车产业是2万亿美元,去年中国房地产的销售已经超过全球的汽车产业,因为中国的汽车行业占全球1/3,大概是四五万亿的销售,加起来全世界是2万亿美元的汽车,中国的房地产已经超过。

这是一个巨大的市场,这是谁都不能放的市场。不管干什么,我刚才听了半天,在座的大部分都是做投资的多,即使做高科技,也是投高科技的多。如果光投高科技的话,这个公司是做不大的。做金融也是一样的,如果不给房地产钱的话,这个银行也不大。不管是银行还是基金也好,不配制50%以上的资金到房地产行业的话,这个规模一定大不了。这是我估计15万亿的行业,去年是将近13万亿到14万亿之间,这是这个行业的第一个特点。

第二个特点是什么呢?这个行业在快速整合。

很多人觉得房地产行业没有护城河,很容易,都是买地卖房子。其实护城河非常深,为什么呢?我一直说这个行业分成两块,一块是投资,一块是盖房子。投错了以后盖什么房子都亏钱,地买对了盖什么房子都挣钱,这是这个行业最难的。在座很多人做投资,投资本来挺难的,这个行业投资更难,因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾,中间隔了很多东西。

很多人都装修过房子。你们买的房子都挺大的,但是想找个好的设计师基本上是不可能的。全世界好的设计师就那么多,小公司基本上是没有机会请到好设计师的。这些好设计师基本上都叫我们给占了。(台下笑)这其实也是一个护城河。很多朋友找我装修房子,他真想找好的设计师是找不到的。

房地产的第二个特点,就是快速整合。小公司没法做,大公司其实也在快速整合。咱们可以看到,这些年这些公司增长都很快。我们前年的时候是1500亿,去年是3600亿,今年算一下就知道是多少(台下大笑)。正常的行业是前几名占的份额很大,其实汽车行业是非常难整合的行业,但是经过这一百年的整合,前四名已经占到45%的市场份额,前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的,有很多的品牌,包括有欧美、德国、日本等等,这么多品牌已经这么高市场占有率。房地产这个行业,也在快速整合。

第三个特点,这个行业政策特别多,老出政策。

其实我一直说,我们做企业要看宏观,再就是要看微观,微观就是我们干的活,宏观就是很“宏”的观。其实我们大家看的都是中观,今天出什么政策了,谁当省长、中央委员了,其实不是太重要的,这是中观。中观的事不是最重要的。最重要的宏观,不管谁当官就要这样,如果不是这样就要调,再走两年碰到墙上就要调。如果把这个看明白,中观的事就不太重要了。

这两年这个行业谁都知道,我们也承认,这个行业是周期性行业,跟宏观有关系,政策每年都在变。但是,这个行业前几名的公司,每年都大幅度增长,不光是我们,为什么?就是因为这些政策对我们来说,不管是干哪个行业、做什么,你管他什么政策,任何一个政策都能够变成一个你的优势,都能够变成对你好的,把坏事变成好事。这其实是一个特别难的事。任何时候都有好处,能够把政策变化变成好事,我觉得这个行业的特点。

这个行业三个特点。第一是规模非常大。要把这个行业做好的话,这个行业的前十名将来都在世界五百强里面。第二是行业在快速整合。第三个特点是这个行业老在变、政策老在调,但是别看那个,调来调去把每个政策都变成好的地方。钱贵了以后,地一定便宜,钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱又便宜地又便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。不管是什么政策,你要把它变成你的优势的地方,我觉得这是三个特点。

大家都在买房子、买股票。因为谁也无法判断将来,这个行业不存在大幅度上涨的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄,如果政府不管的话,前年、去年一直涨,然后下到很低。现在政府在管,是让波动变窄,今后五年甚至十年里面都是在波动区间,在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市、环一线城市,都是我们投的地,我们没投的地方不算。这是这个行业的事。

这个行业这几年确实发展非常好,现金流也挺好的。这个行业今后几年,尤其是对大公司来说,还在快速整合市场份额,还会快速增长的,所以这是对这个行业的判断,这是第一。

第二,我们这几年一直在投资消费升级。消费升级、美好生活是什么呢?美好生活,也就是我一直说的饱暖思……,美好生活。(台下笑)有房子、有车了,吃饱了穿暖了,然后你就想着干吗呢?比如旅游那些事。(台下笑)美好生活就是这些东西,下一步就是文化旅游,文旅是一大块,以及休闲、养老、教育,这些东西是下一步我们要投的。这是什么叫消费升级、美好生活?美好生活是什么呢?他们的说了你也不懂,我们的不说你也懂。

为什么现在要投美好生活呢?就是因为现在人都有钱了。我自己觉得,中国一开始有财富的时候是2008年以后。2008年四万亿以后,很多企业有钱了。然后是这几年,房地产行业是2015年、2016年以后,老百姓收入也多了。如果按照平均收入的话,还是升级不了,全中国的老百姓去年一年在美好生活上花了多少钱呢?平均不到2000块钱。所以我说中国不能平均,一平均就什么都干不了了,还AI什么啊?(台下笑)一平均都吃不了饭。

中国中产阶级这些人起来了,尤其在座的这些人,还有你们周围员工这些人,你到了这个时候了。我在1985年第一次去海南,从北京坐飞机到广州普通舱是146,头等舱190块钱,我们到海南,住在蓝天大酒店75块钱一晚上,后来我说这酒店肯定要倒闭的,那时候我工资97块钱。我一个月工资才能住一晚上,所以我说,这样的酒店肯定要倒闭的。现在,过年的时候1万块钱一间了,我那天走的时候把拖鞋带上了。(台下大笑)

我就想说,投资美好生活是到那个时候了。什么时候呢?就是这时候。比如说电影。汶川地震那一年的时候,中国电影市场一年就是30亿,现在五六百亿,现在一部电影都大几十亿了。现在是有钱了。以前谁去电影院看,买张碟才5块钱,去电影院是10块钱,现在谁还买碟啊?为什么呢?就是因为钱多了。现在100块钱看电影,是最便宜的消费,然后再吃饭就是一千块钱。其他什么事一千块钱能搞定?搞不定,只有连看电影带吃饭、洗脚,就正好是一千块钱能搞定的,这就是你有钱了,不在乎花几百块钱去看电影了,看电影变成了最便宜的事。

我觉得,投资美好生活到时候了。中国第一批投资挣钱的,都是投的衣食住行,卖衣服的,吃的,都赚钱了,包括房地产的都赚钱了。第二轮就是互联网,加上房地产。第三波就是美好生活,不管是AI还是什么。AI不给美好生活提供什么的话,是挣不了钱的。AI如果不装在汽车上,不装在客厅里面,是挣不了钱的,那就是第一步。

再说一下,美好生活的投资为什么很难呢?难在哪儿呢?我们现在跟万达合作做文旅,以及医养这个东西,门槛特别高,随便旅游的东西一投就是一百亿以上。现在万达这些项目做完之后,大概手上会持有2000亿文化旅游的物业,随便一个项目投资都得到100亿以上、200亿,像哈尔滨万达酒店群、万达Mall、秀场加起来一百几十个亿,像青岛持有物业是两百多亿。随便一个投资是一两百亿,一两百亿以上的,门槛很高。

第二个门槛高,是回报率很低,可能是1%或0.5%,或者是做平。万达城现在开业了四家,有哈尔滨、南昌、合肥等,今年目标是做平,明年会挣点钱。如果有200亿投这些东西,回报率很低,投这些东西有必要吗?因为很大、回报率很低,所以门槛很高。这个行业有什么好处呢?因为门槛高,因为汇报低,所以供应量就少,高端文化旅游的东西会非常少。这个东西会越来越好,今年是平了,明年1%,后年2%,做过十年就20%了。

中国零售总额增加10%,商业面积增加50%,肯定是有赔钱的。商业有的东西做好以后挣钱,这个东西会越来越好,因为门槛高,包括医养结合也要投很多钱,只有保险公司才能投得起。保险公司都不是他们的钱,都是我们的钱。(台下笑)投了以后,就投出门槛来,这个门槛就非常高。

包括文化娱乐也是一样的,文化娱乐也是非常高的门槛。比如视频网站,BAT一年亏200亿。视频网站一年亏200亿。中国一年拍800部电影,在电影院放的不到300部,有500部拍完就放在哪儿了,这个行业挣钱的很少。你需要投好多钱,然后你就亏了,或者就投出来了,所以需要投很多钱。像精彩的我还没说呢,像乐视那个。(台下笑)

这个行业消费升级也好、美好生活也好,我们投资不是谁都能投的。这个东西门槛很高的,但是坚持下来优势就会非常明显了,这是我想说的,(乐视)那个我就不说了。(台下笑)

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