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欧阳捷:楼市众生相
发布时间:2018-11-14  来源:

楼市接下来“向左还是向右”?答案逐渐明晰!

政府层面,从今年初中央再次重申“房住不炒”,坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。再到地方层面“四限”(限购、限价、限贷、限售)扩容、加码,部分城市开始暂停企业购买商品住房,同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各类调控举措背后,其根本目的是让住房回归居住属性,促进房地产市场平稳健康发展。

市场层面,截至2018年9月底,70城新建商品住宅价格指数已连续40个月环比均呈上涨趋势,但9月价格环比涨幅由1.5%降至1.0%,收窄0.5个百分点。克而瑞研报指出,考虑到当前市场的“转冷”趋势,预计四季度将有更多城市房价面临回调,尤其是那些缺乏需求支撑的弱三四线城市。

企业层面,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。“销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔表示。

楼市转折期下,房企应该如何过冬?明后两年的还债高峰期,将对地产行业格局产生怎样的影响?针对上述疑问,时代周报记者专访新城控股高级副总裁欧阳捷,试图厘清行业现状,剖析楼市转折期下的众生相。

时代周报:今年10月31日,中央政治局会议再次强调稳经济,但并直接提及去杠杆和房地产,您怎么看待这种变化?

欧阳捷:中央政治局会议对于房地产市场的要求自2013年以来一直强调要“促进房地产市场平稳健康发展”。目前,房价上涨趋势已被基本遏制,市场已经出现下行的迹象,但房价也不能大落,楼市趋稳既是政策诉求,也是众望所归。本次会议不提房地产,相信意味着房地产不需要加码调控,符合中央希望房地产市场回归平稳健康发展的既定立场。

时代周报:您对一二三四线城市接下来的房地产市场走向如何预判?

欧阳捷:目前,中央已经关注到市场的变化,也会提前预判、消除隐患,比如会增加一二线城市土地供应,缓解供求失衡的矛盾;比如明年继续加大棚改力度,在维持房价稳定的基础上继续实施棚改货币化;比如限制房价上涨的同时也会限制房价跌幅,保持楼市平稳;比如适时发出稳定市场的信号,适当时候允许地方政府微调除限贷限价政策外的本地政策,引导市场预期,稳定房地产投资和销售。目前一二线城市趋稳,全国市场也会逐步恢复信心。

时代周报:今年以来,土地流拍现象明显增多,这是否可以看作是市场下行的信号?

欧阳捷:今年前8个月,土地流拍现象明显增多,但我们认为,这并非市场下行信号,而是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。根据我们的调研情况来看,87%的土地流拍项目都在三四线城市,房企在上述城市的土地储备相对充裕,已经不急于拿地,希望等待相对较低的地价水平。但政府自降地价的意愿还不强烈,毕竟很多城市房价已到高位,地价太低,将无法覆盖拆迁补偿安置成本。今年后四个月,三四线城市推出土地将明显减少,土地流拍现象也将大幅减少。

时代周报:楼市转折期,将对地产格局产生怎样的影响?

欧阳捷:按照目前的趋势来看,所有的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。因为规模越大的房企现金流越多,越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级,比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

时代周报:根据你们的了解,目前房企融资情况如何?

欧阳捷:房企到位资金增速有所回调,来自银行机构的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间,主要是依赖客户定金、预收收款和自筹资金两位数的增长,才保持了房企到位资金6%的增速。但目前房企融资渠道缩窄,相信年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在± 3%以内,少数指标在5%左右)”。

时代周报:楼市调控与融资收紧双重压力下,房企应该如何“过冬”?

欧阳捷:今年的住房市场虽然没有过去几年高增长,但仍然是相对平稳的市场,我们认为是属于仅次于高增长时代的“次好”的市场,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。实际上,平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿。融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。

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